極度額を定めないと無効　～連帯保証人その２～

札幌へ帰省してきました。不動産事業部　高山です。

久しぶりに会う友（中には20年以上ぶりの友達も！）との話は尽きるはずもなく、

つい飲みすぎたり食べ過ぎたりしました。

やっぱり飛行機好き。

あさごはんーーー

おかげさまでいつも以上に元気いっぱいです。

さて、前回からの続き。

不動産賃貸などの「連帯保証」について、今回の民法改正ではどのように変わるのか。

前回、賃貸借の保証は「根保証」で、しかも現行民法ではその保証すべき額に上限もないというお話でしたね。

いわゆる「青天井」というやつです。

そのため、日本では保証人になった方が多額の借金を背負う悲劇が少なくなかったのです。

この度の民法改正では、

個人保証に「極度額」の設定が必要となりました。

「極度額」とは、いくらまで保証するかという最大限度の額。

これを決めることによって、滞納家賃に修繕費に、損害賠償まで含めて何百万！！

というようなことがなくなるのです。

この極度額を定めない保証契約は無効となりますので、改正後は必ず定められることになります。

しかし、ここで問題になりそうなのは、

「定めておけばよいというなら、極度額1億円とかにされちゃうんじゃないの？」

確かにそんなことになったら、実質なにも変わりませんね。

これについては以下の2つの点で設定できないと思われます。

まず、一つ目。

民法には大前提として「公序良俗に反することは無効」という規定があります。

（民法90条）

「公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。」

一般的な賃貸借で、家賃がせいぜい何十万円くらいの契約に対して1億円の保証。

これはその規定に照らして無効となる可能性が高いと言えます。

もちろんまだ判例もなく、「いくら以上なら無効」と決まっているわけではありません。

しかし、ここで二つ目ですが、

あなたが保証契約を結ぶとして「では1億円まで保証いただきますね」と言われたら、承諾するでしょうか？

私はもちろんできません。笑

よって、そもそもそのような内容では保証契約を締結できなくなる可能性が高いですよね。

親戚づきあいなどが希薄になりつつある時代背景も含めて、なかなか個人での保証は難しくなってきていることから、最近では家賃保証会社を利用するケースも増えてきました。

今回の民法改正により、そのニーズは更に増加しそうです。

保証人を立てなくとも暮らすところを借りることが可能になる家賃保証会社ですが、規制する法律や監督官庁がなく、一部の会社の行き過ぎた取り立て・督促など悪質な行為も問題視されていました。

そこで国土交通省では、2017年に「家賃債務保証会社の登録制度」を創設しました。（リンク：国交省ＨＰ）

登録された情報は一般に公開されるので、保証会社を選択する一定の判断材料になりますね。

民法改正で、個人の根保証についてはかなり改善されると言えそうです。

ゼロノワ不動産では、賃貸業に関わることは売買に比べると多くありませんが、

ご相談の内容によっては賃貸の知識ももちろん必要かつ重要です。

これからも法改正などにしっかり対応できるよう、日々精進しようと思うのでした。