「瑕疵」についてのガイドライン①

こんにちは。

ゼロノワ不動産こと不動産事業部の高山です。

10月8日に国土交通省が発表したガイドラインが、不動産業界で話題になっています。

どんな内容かというと「心理的瑕疵」についてです。

皆さん、心理的瑕疵って聞いたことありますか？

「瑕疵」については、このブログでも何度か取り上げていますが、つまりは「傷」「欠陥」のこと。

心理的瑕疵、と言うからには他の「〇〇的瑕疵」もあるの？　と思ったあなた。鋭い！

今日は、心理的瑕疵の中身のお話の前に「瑕疵」の種類についてみていきましょう。

1.物理的瑕疵

これはとてもイメージしやすい瑕疵で、その不動産の物理的な欠陥のことを指しています。
例として、土地ならば土壌汚染や擁壁の破損など。
建物ならば雨漏りがする、シロアリの被害がある、など。いずれも目に見えたり数値として現れてくる物理的な欠陥です。

2.法律的瑕疵

法律に照らしたとき、欠陥や問題があることを言います。
建て替えができると思って購入した土地が実は「市街化調整区域」で原則建物が建築できないとか、
素敵な中古物件、と思ったら建築基準法に違反した違法建築物だった、などのことを言います。
調査がしっかりなされていれば法律的瑕疵物件に関わることは避けることができますので、不動産業者が仲介をしている場合通常はしっかりと調べてくれているはずです。
仲介を入れずに個人間で取引を行う場合などは特に注意が必要です。

3.環境的瑕疵

該当の不動産の周辺環境に問題があることを言います。
今回のテーマである「心理的瑕疵」と近いですが、環境的瑕疵はあくまでも周辺に問題がある状態です。
近隣に好ましくない工場があるとか、騒音、振動、異臭や、日照に障害がある、など。
後述しますが、心理的瑕疵とあわせて私たち不動産業者が悩ましく思っている瑕疵と言えるでしょう。

4.心理的瑕疵

それぞれの瑕疵を見てきましたが、では「心理的瑕疵」とはなんなのか。

皆さんの中には、「瑕疵」はよくわからないけど「事故物件」という言葉ならなんとなく聞いたことあるという方もいらっしゃるんじゃないでしょうか？
過去に事件があった、火災があった、亡くなった方がいる。そうしたいわゆる「事故物件」と称されるものが、「心理的瑕疵」があるとされる物件のことです。

「1.物理的瑕疵」「2.法律的瑕疵」はわかりやすいですよね。
先ほども述べたように法律的瑕疵についてはだいたいが調査によって明らかとなります。
物理的瑕疵については、売買が成立した後に発覚するものも少なくないので、多くの場合は契約の際に「もしも引き渡し後に重大な瑕疵が見つかった場合」についてどうするかを定める条項を設けることが一般的です。
民法改正前は「瑕疵担保責任」といわれていたもので、名称にも「瑕疵」と含まれていたのでわかりやすかったんですが、改正後に「契約不適合責任」と名前を変えました（その辺は過去記事もどうぞ！）

「3.環境的瑕疵」「4.心理的瑕疵」についてはどうでしょうか。

『学校が近い』土地があったとします。
Aさんは「子どもたちの通学に便利！」と、魅力に思って購入。
Bさんは「夜勤が多いのでチャイムや行事の際の音が睡眠を妨げる」と、「環境的瑕疵」に感じる。

こういうことが起こりうるのが「環境的瑕疵」なので、実際の調査についても難しい部分が多いのが現状です。
なので、購入をする方は実際にその場所に足を運んで、自身の気になる部分をしっかり確認してくださいね、ということになるのが一般的です。

また、「周辺」と言ってもその範囲すら明確ではなく、何の指針もありません。
不動産会社もお隣やお向かいなどの状況は確認しても、広い範囲での調査というのは難しくなります。
こちらについても自身の気になる範囲を自分の目で確認し、気になるものがあった時には担当している不動産業者に尋ねるなどしておくとよいでしょう。

さて、今回の本題である「心理的瑕疵」。

この度国交省では、この心理的瑕疵について、はっきりと言ってしまえば「人の死の告知」についてガイドラインを定めました。

気になるその内容はまた次回。

おまけ

日向ぼっこをするかわいいふたり。在宅ワークの癒しです。